Superbonus e plusvalenza da cessione di immobile: nuova risposta del Fisco #finsubito prestito immediato

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, relativamente ai quali spetta la detrazione Superbonus.

Il comma 66 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2024 stabilisce, inoltre, che le disposizioni di cui ai commi 64 e 65 – che prevede che alle plusvalenze si può applicare l’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito, del 26 per cento – si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Il quesito

Nel quesito posto all’Agenzia delle entrate, l’Istante dichiara di essere proprietaria di un immobile acquisito, per il 50 per cento, a seguito della compravendita effettuata dal coniuge nel 19XX in regime di comunione legale dei beni e, per il restante 50 per cento, tramite successione al coniuge defunto nel 20XX, che non è stato adibito ad abitazione principale.

Sulle parti comuni dell’edificio condominiale sono stati eseguiti interventi, terminati il XX dicembre 2023, ammessi alla detrazione del 110 per cento delle spese sostenute (cd. Superbonus) disciplinata dall’articolo 119 del Decreto Rilancio, relativamente alla quale è stata esercitata l’opzione per la cessione del credito ai sensi del successivo articolo 121.

Data l’intenzione di cedere l’immobile nel 2024, l’Istante chiede se si determini una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati esclusivamente sull’edificio condominiale.

In caso di risposta affermativa al primo quesito, l’Istante chiede come deve essere determinata la plusvalenza imponibile, considerato che il 50 per cento dell’immobile è stato acquisito per successione.

La risposta dell’Agenzia delle entrate

Nella Risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, l’Agenzia delle entrate ricorda che con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E sono state impartite le istruzioni operative relative all’applicazione delle disposizioni di cui trattasi ed è stato evidenziato che, ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile, non rileva, tra l’altro, «la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera b-bis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso».

Quindi, sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Nella richiamata circolare n. 13/E del 2024, è stato, inoltre, evidenziato che: «Per espressa previsione normativa, sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» […]».

In altri termini, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è escluso per espressa previsione normativa.

Si ritiene che tale esclusione operi anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l’esclusione dall’ambito applicativo della citata lettera b-bis) riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell’immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro-quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare.

Ciò posto, in applicazione dei principi sopra enunciati, dalla vendita dell’immobile emerge una plusvalenza tassabile anche se gli interventi ammessi al Superbonus terminati da non più di dieci anni, sono stati realizzati solo sulle parti comuni dell’edificio condominiale. Inoltre, in base a quanto affermato, l’immobile in questione è stato acquisito dall’Istante per successione per la sola quota del 50 per cento che rappresenta la corrispondente quota di plusvalenza non imponibile ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir.

Nel caso in esame, pertanto, è necessario distinguere, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell’intero immobile, la quota relativa all’immobile pervenuto per successione (esclusa) da quella riferibile al 50 per cento dell’immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile).

In particolare, va assoggettato a tassazione il 50 per cento della plusvalenza determinata, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d’imposta, e il costo d’acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato. Irrilevanti a tal fine saranno le spese sostenute dall’Istante relativamente agli interventi ammessi al Superbonus, in quanto conclusi nel 2023 e quindi entro cinque anni dalla vendita.

Resta ferma la possibilità di applicare, in luogo dell’ordinario regime d’imposizione, l’imposta sostitutiva del 26 per cento, secondo le modalità previste dall’articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (articolo 1, comma 65, della legge di bilancio 2024)”.