La gestione delle difformità edilizie dopo il Salva Casa #finsubito prestito immediato

Solleticato da un articolo dell’amico Arch. Marco Campagna dal
bellissimo titolo “La CILA tardiva è
morta” ho pensato di fare il punto su alcune delle disposizioni
contenute nel d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia) dopo la “rivoluzione” arrivata con la
Legge n.
105/2024 di conversione del D.L. n.
69/2024 (Decreto Salva Casa).

Preliminarmente occorre considerare che non tutte le difformità
edilizie scaturiscono in veri e propri abusi. La nuova versione dell’art. 34-bis
del Testo Unico Edilizia (TUE) prevede un’ampia casistica di
tolleranze costruttive-esecutive che non costituiscono più una
violazione edilizia da sanare. Per queste tolleranze occorre
considerare:

• se gli interventi sono stati realizzati entro il 24 maggio 2024
  – in questo caso si applicano le nuove percentuali di tolleranza
  dal 2 al 6% in funzione della superficie utile della singola unità
  immobiliare;
• se gli interventi sono stati realizzati a partire dal 25 maggio
  2024 – in questo caso si applica sempre la tolleranza del 2%.

Fuori dai casi che rientrano nelle tolleranze, una difformità
può essere relativa:

• all’assenza di titolo abilitativo;
• alla realizzazione di un intervento che non rispetta le
  prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre
  normative di settore aventi incidenza sulla disciplina
  dell’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza,
  antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza
  energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle
  disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del
  paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.
  42).

Nel primo caso, è sempre opportuno distinguere i casi in cui per
la realizzazione dell’intervento era necessario:

• presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata
  (CILA);
• presentare una segnalazione certificata di inizio attività
  (SCIA) “leggera”:
• presentare una segnalazione certificata di inizio attività
  (SCIA) alternativa a permesso di costruire “pesante”;
• richiedere il permesso di costruire.

Nel secondo caso, invece, la demolizione dell’abuso e il
ripristino dello stato dei luoghi è la prima soluzione attivabile
dalla P.A. Successivamente all’ordinanza di demolizione, e nei soli
casi previsti agli articoli 33 (Interventi di ristrutturazione
edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale
difformità), 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal
permesso di costruire) e 38 (Interventi eseguiti in base a permesso
annullato) del TUE, è possibile verificare la possibilità di
sanzione alternativa alla demolizione il cui pagamento, dopo la
modifica al comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE, concorre allo stato
legittimo dell’immobile.