Condomini che hanno beneficiato del Superbonus: nuovo rischio di decadenza #finsubito prestito immediato

In condominio, realizzare interventi edilizi è sempre un processo delicato, che chiama l’assemblea a prendere decisioni importanti, sia in termini economici che in termini di qualità delle opere da commissionare. E quando in gioco c’è l’accesso alle detrazioni fiscali offerte per agevolare il costo dei lavori, prima tra tutte il Superbonus, la questione si fa ancora più complessa e i rischi aumentano.

Chi ha avuto accesso al Superbonus, infatti, sa bene quanto numerosi e altamente tecnici siano gli adempimenti richiesti dalla normativa, il cui mancato rispetto può avere conseguenze sciagurate, anche in termini di recuperi da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Pertanto, i condomini hanno dovuto affidarsi a una lunga catena di figure professionali, facendo intervenire non solo tecnici del settore fiscale, ma anche di quello edilizio, chiamati ad avere un ruolo centrale per la correttezza della pratica e, dunque, della fruizione del beneficio.

Chiudere il cantiere e mettere un punto al Superbonus, dunque, ha fatto tirare un sospiro di sollievo a molti, ma purtroppo per alcuni condomini la macchina va ora rimessa in moto. Il 26 settembre scorso, infatti, è stato pubblicato il DPCM “17 settembre 2024”, attuativo di alcuni nuovi obblighi comunicativi introdotti con il precedente DL 39/2024.

Non adempiere entro i termini, in certi casi, porta addirittura alla decadenza dal Superbonus, cosicché conoscerne i dettagli (spesso fumosi) è cruciale per non subire recuperi dal Fisco.

Obblighi di comunicazione per i beneficiari del Superbonus

Come si diceva, anche i condomini che hanno completato i lavori agevolandoli con la maxi-detrazione dovranno riattivarsi. Infatti, come previsto dal DL 39/2024 e ribadito nel recente DPCM, a dover inoltrare nel modo in cui si dirà le nuove comunicazioni sono tutti i beneficiari del Superbonus che hanno inoltrato la CILAS (titolo abilitativo dei lavori per il Superbonus) a partire dal 1° gennaio 2024.

Ma non solo.

Ad essere obbligati alla trasmissione, nel dettaglio, sono anche coloro che hanno depositato la CILAS in una data precedente, senza però aver terminato l’esecuzione degli interventi alla data del 31 dicembre 2023. Non sono pochi, in tal senso, i condomini nei quali i lavori sono stati chiusi proprio i primi di gennaio 2024, o poco dopo, e nonostante siano ormai trascorsi dei mesi, tali compagini sono chiamate a nuovi adempimenti.

Informazioni necessarie nelle comunicazioni per il Superbonus

Come dispone l’art. 3 del DPCM, oltre alle asseverazioni già previste per l’accesso al Superbonus, i beneficiari tenuti dovranno trasmettere le seguenti informazioni: “a) i dati catastali relativi all’immobile oggetto degli interventi; b) l’ammontare delle spese sostenute nell’anno 2024 alla data di entrata in vigore del decreto-legge n. 39 del 2024 (30 marzo 2024, ndr.); c) l’ammontare delle spese che prevedibilmente saranno sostenute successivamente alla data di entrata in vigore del decreto-legge n. 39 del 2024 negli anni 2024 e 2025; d) le percentuali delle detrazioni spettanti in relazione alle spese di cui alle lettere b) e c)”.

Trasmissione dati per l’efficientamento energetico

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, tali dati andranno trasmessi all’ENEA, inserendoli in una sezione aggiuntiva delle asseverazioni per stato d’avanzamento dei lavori e per fine dei lavori già obbligatorie ex art. 119, co. 13, lett. a) del DL 34/2020.

Tuttavia, tale novità si applica solo alle asseverazioni “trasmesse a partire dalla data di pubblicazione del presente decreto”, specifica il DPCM.

Procedure di comunicazione per interventi antisismici

La procedura è più gravosa e ha invece caratteri “retroattivi” in caso di realizzazione di interventi antisismici agevolati con Superbonus. In tal caso, infatti, è previsto il caricamento delle nuove informazioni sul Portale Nazionale delle Classificazioni Sismiche (PNCS), ad opera di 3 distinti professionisti, vale a dire il progettista, il direttore dei lavori e il collaudatore, se presente.

Il DPCM specifica al suo art. 6 che la trasmissione deve avvenire entro il 31 ottobre 2024 per i SAL (stato avanzamento lavori) approvati prima del 1° ottobre 2024, ed entro 30 giorni dall’approvazione di ogni SAL in tutti gli altri casi. Una simile norma, nel dettaglio, può mettere in difficoltà quei condomini che abbiano gestito i lavori Superbonus senza emanare alcun SAL (cosa del tutto lecita), perché in tal caso non è chiaro quale sia la scadenza per adempiere.

E non solo, perché ad oggi il Portale non risulta ancora attivo in tutte le sue funzionalità, essendo possibile procedere alla compilazione solo della scheda a firma del progettista, come specificato anche nella sezione FAQ del PNCS. Quindi è possibile che, in attesa dell’attivazione di tutte le funzioni, si avvicini la scadenza e rimanga poco tempo per adempiere.

Rischi e sanzioni per il mancato rispetto degli adempimenti

I nuovi adempimenti e le incertezze ad essi connessi, oltre alla difficoltà pratica di riattivare rapporti che, magari, erano già stati chiusi, mettono i condomini in una situazione delicata, davanti alla quale bisogna attivarsi prontamente.

Non rispettare tali adempimenti, infatti, comporta l’applicazione di una sanzione pari a 10.000 euro, ma questo solo nel “migliore” dei casi. Per chi, cioè, ha presentato la CILAS in una data successiva al 30 marzo 2024, la sanzione appena illustrata è automaticamente sostituita con la totale decadenza dal Superbonus, senza possibilità di avvalersi della remissione in bonis (DL 39/2024, art. 3, co. 5).

Ing. Cristian Angeli, esperto di edilizia condominiale e bonus fiscali, www.cristianangeli.it