A Roma cala il numero delle compravendite, volano i canoni di affitto (+3%). #finsubito prestito immediato

Con il Giubileo alle porte, in aumento gli immobili destinati a case vacanzae B&B (+12%)

I dati del Fiaip Monitora Roma, l’Osservatorio Urbano su Roma Capitale,mostrano nel primo semestre 2024 un calo del 3,4%delle compravendite (-12% su base annua nel 2023). Sul fronte delle locazioni, la carenza di alloggi ha portato ad un aumento dei canoni del 3%. È ancora insufficiente l’offerta di locazioni residenziali a Roma, frenata anche dalle locazioni ad uso turistico che nella Capitale sono in costante crescita, anche in previsione della prossima apertura del Giubileo 2025 che vedrà oltre 30 milioni di pellegrini.

Il Report dell’Osservatorio Urbano della Fiaip di Roma e la tavola rotonda sulle tante sfide che il settore immobiliare e la Città Metropolitana di Roma dovranno affrontare nei prossimi mesi sono stati al centro dell’evento organizzato dalla Presidente di Fiaip Roma, Silvia Dri, nella Sala del Senato dell’Istituto di Santa Maria in Aquiro a Piazza Capranica.

Tanti i temi di stretta attualità trattati: dalle ultime novità normative del comparto, al ruolo delle piattaforme digitali; dagli interventi necessari sulle politiche abitative, all’impatto della ricettività turistica nella Capitale. Tra i relatori intervenuti alla tavola rotonda  il Senatore di FdI Andrea De Priamo, il Presidente della Commissione Cultura della Camera, Federico Mollicone, e il Presidente Nazionale Fiaip, Gian Battista Baccarini.

È un mercato immobiliare residenziale dai due volti, ma sempre dinamico e attrattivo,quello emerso dai dati raccolti e analizzati da Fiaip Monitora ROMA, l’Osservatorio Immobiliare della Fiaip della Capitale. Il focus sui numeri del mercato immobiliare del capoluogo del Lazio è stato presentato nel corso dell’evento organizzato da Fiaip Roma nella Sala del Senato dell’Istituto di Santa Maria in Aquiro a Piazza Capranica. Dal Report 2024,  a cura di Cinzia Pieia, Delegata all’Osservatorio Urbano di Fiaip Roma, è emerso un quadro in cui la natura policentrica della Capitale e della sua area metropolitana porta una tensione tra la domanda e l’offerta di abitazioni residenziali, condizionando fortemente l’andamento sia delle transazioni che delle locazioni. I numeri indicano in 30.000 mila le compravendite registrate del 2023, il 70% delle quali hanno interessato la Città Metropolitana. Tra i fattori della forte contrazione (-12%), l’instabilità del quadro internazionale, ma soprattutto i mutui ancora alti nonostante i due tagli dei tassi di interesse della Bce. Netta la preferenza sugli immobili con taglio tra i 50/80 mq, possibilmente nelle immediate vicinanze delle linee metro A-B-C (+2,5% delle quotazioni nel 1° sem. 2024), fattore qualificante per una Capitale alle prese cronicamente con una mobilità molto critica.

Il centro storico di Roma, sempre più al centro dei flussi turistici, ha beneficiato di significativi investimenti riuscendo a mantenere un numero di transazioni stabile rispetto all’anno precedente, a fronte di un aumento medio delle quotazioni del +2,5% nel 1° sem. 2024. Le aree più periferiche invece hanno mostrato tendenze peculiari quadrante per quadrante, con un trend generale di flessione delle transazioni (tra 0,5% e 2%). Capitolo a parte è quello delle locazioni. Nel 1° semestre 2024 si nota una contrazione della registrazione di contratti (-2,7%), una frenata dovuta a una riduzione dell’offerta di alloggi sul mercato residenziale che ha spinto in alto del +3% i canoni di affitto. Dati che si riflettono con una difficoltà di accesso alla casa per famiglie meno abbienti e giovani, in particolare per gli studenti fuori sede, ormai costretti a cercare alloggi in zone sempre più periferiche o a condividere gli immobili locati con un numero sempre maggiore di studenti. Se i trend 2024 saranno confermati, le stime previsionali indicano ancora un leggero calo dal punto di vista del numero delle compravendite, a fronte di un leggero aumento delle quotazioni e uno più consistente dei canoni di locazione.

Scendendo più nel dettaglio territoriale, il Centro storico ha registrato transazioni in aumento del 2,5% e una crescita delle quotazioni della stessa percentuale. Nello specifico, nelle zone di Testaccio e Trastevere le quotazioni medie sono state tra i 4.000 e i 5.400 euro/mq; i canoni di locazione sono saliti del 3%, con canone medio per un bilocale tra i 950 e 1.200 euro/mese. Nella zona di San Saba transazioni stabili, con +2,9% delle quotazioni; locazioni in salita del 3% e canone medio per un bilocale tra 900 e 1.400 euro/mese. Nella zona del Tridente, transazioni stabili, +3% le quotazioni, con medie tra i 6.400 a 8.700 euro/mq; +3% anche per le locazioni e canone medio per un bilocale tra i 1.200 e i 1.700 euro mensili. In zona Corso Vittorio, transazioni stabili e quotazioni in crescita del 3%, da 6.100 a 8.400 euro/mq; salgono anche qui del 3% le locazioni con canoni medi per bilocale tra 1.100 e 1.600 euro mensili. A Monti numero di transazioni stabile e +2,9% le quotazioni; quanto alle locazioni +2% e canoni medi per bilocale tra 1.050 e 1.500 euro al mese.

Uscendo dal centro storico, a Roma Nord, la zona Salario/Trieste è stata ancora molto ricercata, sia per uso turistico che per la vicinanza alla Luiss: qui le transazioni sono state in crescita del 2,5%, a fronte di quotazioni in aumento del 3% (da 4.300 a 5.300 euro/mq); per le locazioni con canoni medi per bilocale tra 1.050 e 1.400 euro mensili. Le zone limitrofe, tra cui Montesacro/Talenti hanno subito una flessione dell’1,5% le transazioni, con quotazioni giù del 2,5% da 2.400 a 3.800 euro/mq; per le locazioni con canoni medi per bilocale tra 950 e 1.300 euro/mese. Per il quadrante Est, al Tiburtino/Portonaccio/Casal Bertone transazioni stabili e quotazioni tra 2.400 e 3.000 euro/mq, locazioni in crescita dell’1,5%. Al Prenestino/Centocelle, stabili le transazioni e quotazioni tra 2.000 e 2.300 euro al mq, scese del -1,5%; le locazioni sono state costanti. All’Appio Claudio/Cinecittà transazioni stabili tra 2.600 e 3.200 euro/mq e locazioni per bilocali tra 850 e 1.100 euro al mese. Spostando il focus verso Sud, all’Eur/Laurentina la mancanza di offerta di immobili sul mercato ha indotto una diminuzione del 5% delle transazioni, anche se le quotazioni sono rimaste stabili; conseguente l’aumento dei canoni di locazione del +2,5%, compresi per un bilocale tra i 950 e i 1.200 euro al mese. Nel quadrante Ovest, la zona dei Colli Portuensi rimane sempre molto richiesta per la sua posizione nevralgica e quindi transazioni in aumento del +3%, sebbene i prezzi si siano stabilizzati tra i 2.300 e 3.000 euro/mq e affitti medi per bilocale tra 950 e 1.250 euro mensili. Le zone periferiche della Portuense, infine, hanno subito una flessione dello 0,5% delle quotazioni (tra 1.540 e 2.300 euro/mq), con canoni medi per bilocale tra i 900 e 1.150 euro mensili.

Altro elemento che sta modificando il mercato immobiliare romano è la trasformazione degli immobili residenziali in Case Vacanza e B&B. Secondo una stima dell’Osservatorio Fiaip, nell’ultimo anno circa il 12%-15% delle compravendite hanno avuto come finalità il cambio di destinazione ad uso turistico. Con l’apertura del Giubileo 2025 ormai alle porte, il fenomeno delle locazioni brevi prosegue dunque la sua espansione, non solo nel centro storico, ma va allargandosi sempre di più anche intorno all’anello ferroviario. Nella Capitale, infatti, le presenze attese tra pellegrini e visitatori saranno tra i 30 e i 35 milioni di persone da tutto il mondo, cifra che supererà i 100 milioni di presenze complessive nell’anno. Numeri senza precedenti di visitatori di cui beneficerà certamente il Pil di Roma e Provincia, considerando l’indotto, che saranno accolti solo per 400 mila unità al giorno dalla ricettività alberghiera e per tutti gli altri servirà il prezioso apporto di quella residenziale. Ad oggi Roma, secondo il Ministero del Turismo, può contare su 30.313 strutture di ricettività extra-alberghiera registrate e di queste per ora solo 14.087 regolarmente abilitate nella Capitale (46,47% del totale), che hanno richiesto il CIN e si sono registrate nella banca dati nazionale (BDSR – Banca Dati Strutture ricettive)

Questa nuova imprenditorialità sta modificando completamente la vivibilità del Centro Storico e induce i residenti a trasferirsi in quartieri più periferici o anche fuori città. Sulla scia anche dei cambiamenti indotti nel periodo dell’emergenza Covid, le famiglie scelgono sempre più abitazioni smart e con ampi spazi esterni che valorizzano la socialità. Gli operatori immobiliari stanno puntando forte su abitazioni ristrutturate ed energeticamente efficienti (anche grazie agli interventi realizzati con il superbonus 110%) e sui quartieri al centro dei progetti di Rigenerazione Urbana e dell’Housing Sociale (finanziati anche con il PNRR) che andranno a valorizzare aree di territorio degradate o in disuso da tempo. Una spinta all’immissione di nuovi immobili sul mercato è arrivata anche dalla Legge Salva Casa, che facilita i cambi di destinazioni d’uso, e dalla legge Regionale del Lazio 12/2024 sulle concessioni in sanatoria richieste nel 2004 e rimaste pendenti.

La necessità di accogliere la domanda di alloggi ad uso turistico e il non semplice equilibrio con le politiche abitative che le amministrazioni pubbliche sono chiamate a mettere a terra sono stati tra i temi della tavola rotonda, moderata dal giornalista economico Vincenzo Campo, e che ha avuto come relatori: Andrea De Priamo, Senatore di FdI; Federico Mollicone, Deputato di FdI e Presidente della Commissione Cultura; Gianluca Caramanna, Deputato FdI Commissione Turismo; Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip; Giorgio Spaziani Testa, Presidente Confedilizia; Dario Pileri, Presidente Prolocatur, oltre ad operatori e players del settore immobiliare. Tanti gli argomenti di grande interesse e attualità trattati, dalle nuove norme per il settore delle locazioni turistiche, al ruolo dei Comuni con l’introduzione del Cin per le locazioni brevi ad uso turistico; dal ruolo svolto dai portali immobiliari digitali, alle opportunità per il comparto immobiliare e l’indotto generate dal Giubileo 2025; dall’utilizzo delle nuove tecnologie come l’intelligenza artificiale, alla sostenibilità ambientale del settore.

“Il mercato immobiliare di Roma riflette le sfide di una città in evoluzione. Mentre il centro storico beneficia di investimenti nel lusso e nel turismo, le periferie registrano una flessione delle transazioni, rendendo difficile l’accesso alla casa per famiglie e giovani – ha dichiarato Silvia Dri, Presidente di Fiaip Roma . La rigenerazione urbana e nuove forme abitative come il coliving sono fondamentali per diversificare l’offerta e attrarre investimenti. In vista del Giubileo 2025, la tavola rotonda ha offerto un’opportunità per discutere le nuove normative e promuovere un accesso equo alla casa”.

Roma, 3 ottobre 2024

Fonte, Ufficio Stampa