Per non pagare i debiti è meglio vendere o donare la casa? #finsubito richiedi mutuo fino 100%

Cos’è più conveniente: la donazione o la vendita? Cosa rischiano gli eredi? Come tutelare la casa dai creditori.

Un nostro lettore vorrebbe smettere di pagare le tasse, ma nello stesso tempo è proprietario di un immobile. Il suo timore è che il fisco possa pignorargli la casa. Pertanto, ci chiede quale comportamento sia preferibile adottare per mettere al sicuro i suoi beni. In particolare, la domanda che ci viene posta è la seguente: per non pagare i debiti è meglio vendere o donare la casa? Come tutelare la casa dai creditori?

La risposta passa per la spiegazione dell’articolo 2901 del codice civile. Questa norma regola la cosiddetta «azione revocatoria» che il creditore – ivi compreso il fisco – può esercitare nei confronti del debitore che si sia spogliato dei propri beni allo scopo di sottrarsi ai propri obblighi. L’azione revocatoria è volta a rendere quindi inefficaci tali cessioni, siano esse a titolo gratuito (donazioni) o oneroso (vendite).

Come vedremo a breve, non è così facile intestare i propri beni ad un’altra persona per sottrarli al pignoramento. Il debitore, che dona o vende la propria casa, può subire un’azione legale e pagare per di più le spese processuali (oltre ovviamente ai costi per l’atto notarile). Ma procediamo con ordine.

Si può donare la casa per evitare il pignoramento

Se il debitore intesta la propria casa a un’altra persona (il figlio, il coniuge, un amico o anche un estraneo) e lo fa quindi a titolo di donazione, tale atto non è immediatamente opponibile al creditore. Difatti, il creditore che trascrive il pignoramento nei pubblici registri immobiliari entro un anno dalla donazione può mettere all’asta l’immobile, nonostante il proprietario sia divenuto un’altra persona. Può farlo direttamente, senza bisogno di avviare una causa rivolta a revocare la vendita.

Tuttavia, decorso l’anno, il creditore può pignorare l’immobile a patto che prima esperisca contro il debitore la cosiddetta azione revocatoria.

Per vincere l’azione revocatoria il creditore deve dimostrare che il debitore abbia agito per danneggiarlo: il che avviene quando, all’esito della donazione, il suo patrimonio è sostanzialmente vuoto o comunque privo di beni facilmente pignorabili.

Pertanto, al creditore basta fornire al giudice la prova che il debitore abbia ceduto la sua unica casa per revocare la donazione.

Come si è appena visto, esercitare l’azione revocatoria in caso di donazione è molto semplice quando l’intento è frodare il creditore.

Addirittura la legge consente l’esercizio della revocatoria anche quando la donazione è anteriore alla nascita del debito. Si pensi a una persona che prima intesta la casa al figlio e poi contrae un’obbligazione o smette di pagare la rateizzazione delle cartelle esattoriali. Se c’è la prova che tutta l’operazione era rivolta a pregiudicare il soddisfacimento del creditore, il giudice rende inefficace la donazione.

E se vendo la casa posso smettere di pagare?

Le cose vanno in modo leggermente diverso per chi, al posto della donazione, opta per la vendita della casa. In questo caso, infatti, l’azione revocatoria è subordinata a due condizioni:

• l’intento fraudolento del debitore che abbiamo già visto per la donazione: ossia l’assenza di altri beni utilmente pignorabili;
• la consapevolezza (anche solo potenziale) da parte dell’acquirente del pregiudizio che la cessione da parte del venditore può arrecare ai creditori di quest’ultimo. Questo aspetto può emergere, ad esempio, da un rapporto di parentela o di business. Se una persona vende la casa al coniuge, al figlio o al socio, sarà più facile revocare tale atto in quanto si presume che l’acquirente era a conoscenza della situazione finanziaria del venditore.

Attenzione però: se si vuole evitare la revocatoria della vendita non basta sottoscrivere l’atto notarile. È necessario anche che questo non risulti simulato. Il che implica che ci deve essere il versamento tracciabile del prezzo e la consegna materiale del bene. Si potrà, infatti, ritenere falsa la vendita dell’appartamento in cui il debitore continua a vivere.

Dopo quanto tempo la donazione o la vendita diventano inattaccabili?

L’azione revocatoria che il creditore può esercitare contro la vendita o la donazione ha un termine di decadenza che è di cinque anni dalla trascrizione dell’atto. Una volta decorso il quinquennio, la cessione diventa definitiva e non più attaccabile.

In sostanza, un debitore che desidera smettere di pagare i creditori potrà farlo solo dopo che questi non potranno più esperire l’azione revocatoria.

Cosa rischiano gli eredi del debitore?

Alla morte del debitore, i suoi debiti si trasferiscono solo su coloro che ne accettano l’eredità. Sicché sarà bene, per evitare che i familiari possano rispondere delle obbligazioni lasciate pendenti dal de cuius, che essi rinuncino formalmente all’eredità il prima possibile (il convivente deve farlo entro 3 mesi).

Una volta effettuata la rinuncia, il creditore non potrà rivalersi più contro gli eredi, neanche pignorando i beni che questi abbiano ricevuto dal de cuius (sempre che, come detto, siano decorsi i cinque anni per la revocatoria).

Come tutelare la casa dai creditori?

In definitiva, il metodo migliore per tutelare la casa dai creditori è non possederla più, ossia venderla prima che sorgano i debiti o prima che il creditore intraprenda azioni legali contro il debitore. La vendita, però, deve essere effettiva e non solo simulata, altrimenti potrebbe essere soggetta a revocatoria.