Come evitare il pignoramento di casa. Lo spiega in un libro l’imprenditore Cesare Rosati #adessonews

Secondo un recente report del sociologo Maurizio Fiasco, membro del comitato nazionale antiusura, a Roma nel 2023 sono finiti all’incanto 5.380 immobili. In tutto il Lazio, sono finite all’asta 8.533 abitazioni. Dati che forniscono una situazione debitoria importante per i romani. Ma vedersi irrimediabilmente pignorata la casa di proprietà, per la quale si è acceso un mutuo di 20 o 30 anni, non è l’unica strada. A spiegarlo è Cesare Rosati, imprenditore divenuto milionario a 28 anni, fondatore di due start up e adesso anche autore del libro “L’inquilino oscuro”. 

I debiti dei romani

L’inquilino oscuro è la banca, la vera proprietaria della casa che compriamo. E rappresenta il rischio che un giorno, per scelte sbagliate, fallimenti imprenditoriali, perdite del lavoro, qualcuno arrivi e si prenda l’immobile per rientrare di tutte le rate non pagate. Una drammatica conclusione che, però, si può evitare.

Non tutti lo sanno, anzi: l’educazione finanziaria nel nostro Paese è molto scarsa, siamo all’ultimo posto tra i Paesi del G20. E i numeri delle messe all’incanto aggiornati al 2023, a Roma, lo dimostrano. Per questo Cesare Rosati ha raccolto tutta la sua esperienza immobiliare, partendo da un aneddoto familiare, allo scopo di fornire “un vero e proprio manuale”. 

Il manuale di Cesare Rosati

“I miei nonni avevano un’attività commerciale a Latina – racconta Rosati durante la presentazione del libro “L’inquilino oscuro”, in Senato -, che a un certo punto è andata male. Firmarono diverse cambiali, spinti da uno zio che pensavano li volesse aiutare e invece non era così. Alla fine le banche volevano prendersi il negozio, ma per fortuna loro ne parlarono con tutti i figli e misero insieme le risorse finanziarie a disposizione, evitando così il pignoramento. Dopo anni, una volta morti a causa del Covid a poca distanza uno dall’altra, hanno messo nel testamento la cifra che gli avevano dato all’epoca. Mi ricordo questo episodio perché ero adolescente, fu una situazione difficile ma si superò grazie all’unione delle forze di tutti”. Questa testimonianza viene usata da Rosati per spiegare che “non c’è solo una strada, cioè quella del pignoramento e della messa all’incanto”. Nel libro, edito da Individuo Editore e presentato in Senato dal Carlo Lisei di Fratelli d’Italia, vengono spiegati i cinque strumenti che possono evitare la perdita del bene. 

Come evitare il pignoramento di casa

Il saldo e stralcio, il “rent to buy”, l’esdebitazione, la vendita diretta e la conversione del pignoramento. Nel primo caso, il debitore si accorda con il creditore per una cifra inferiore rispetto a quanto dovuto, da erogare in tempistiche evidentemente congrue rispetto alle esigenze di entrambi, in cambio dell’azzeramento del debito. Il “rent to buy” è un modo per rallentare fino a far scomparire gli effetti del pignoramento: si stipula un contratto di affitto finalizzato alla vendita con un terzo soggetto, dando così modo al creditore di pignorare i flussi di cassa originati dal contratto di locazione. In sostanza l’immobile viene salvato e il debitore può accordarsi per un’estinzione di quanto dovuto. 

Si possono salvare beni immobili e mobili

La formula più semplice e forse tra le più utilizzate è quella dell’esdebitazione. Un imprenditore o un privato cittadino (senza partita Iva e per debiti non maturati per scopi professionali) tratta la ristrutturazione del debito con il creditore. E ancora, la vendita diretta: un istituto relativamente nuovo, arrivato con la Riforma Cartabia della giustizia italiana. Fino al giorno prima dell’entrata in vigore, un immobile pignorato non era più cedibile sul mercato se non dentro la procedura d’asta. Adesso, invece, il debitore può vendere autonomamente la casa che rischia di finire all’asta, così da reperire la liquidità necessaria a ridurre fortemente o estinguere il sovra indebitamento. Infine, la conversione del pignoramento: sostituire i beni immobili o mobili pignorati, riprendendone possesso in cambio di una cifra pari all’ammontare del debito (interessi inclusi), potendo poi trattare per una rateizzazione della cifra fino a un massimo di 48 mesi. 

L’immobiliarista etico

Rosati è considerato anche un imprenditore immobiliarista “etico”: “Quando compriamo l’immobile che rischia l’esecuzione del pignoramento – spiega a RomaToday – noi già fissiamo il prezzo, prima ancora di sapere a quanto riusciamo a stralciare i debiti con tutti i creditori. Quindi facciamo un’analisi dell’immobile, capiamo il suo valore e fissiamo un prezzo di acquisto. Poi su quella base si va a lavorare con i creditori affinché quel prezzo possa essere congruo e in grado di sanare la posizione debitoria. Se si matura una differenza tra vendita e debito, questa va in tasca al debitore”.

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