Affitti, quanto rendono nelle grandi città? Fino al 7% (quelli a lungo termine e non estivi) #adessonews

Quasi una transazione residenziale ogni cinque (19,5% per la precisione) secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha come finalità l’investimento nel caro vecchio mattone, si compra cioè la casa per trarne un reddito dai canoni di affitto. Il dato, riferito al primo semestre di quest’anno, è più alto di 1,3 punti rispetto a quello del secondo semestre 2023 ed è sicuramente influenzato dal lieve calo dei rendimenti obbligazionari. Il mattone, commenta l’Ufficio studi, viene ancora considerato un valido impiego del capitale. La novità è che si torna a comprare per affitti di lungo termine, mentre, sia pur rimanendo una componente importante del mercato, gli affitti turistici (magari con l’intermediazione di Airbnb, Booking e altre piattaforme) segnano un po’ il passo. Lo abbiamo già segnalato per Milano (Affitti brevi, a Milano l’offerta ha superato la domanda: la formula conviene ancora solo in alcuni casi, ecco quali | Corriere.it), ma il fenomeno si starebbe espandendo. 

Affitti brevi contro locazioni a lungo termine: pro e contro

La ragione è evidente: gli affitti brevi rendono se li si gestisce in proprio, ma a quel punto il reddito che se ne ritrae non è solo il ritorno di un investimento ma anche la remunerazione di un lavoro, cosa bellissima per carità ma che confligge con il concetto di rendita. Tornando all’analisi di Tecnocasa, sono prese in esame solo locazioni a lungo termine e non stagionali.  «La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi – sostiene il report- induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici». I proprietari in pratica preferiscono rinunciare a qualche decimo di rendimento in favore della sicurezza e della continuità del flusso di reddito.

I rendimenti nelle grandi città

I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 metri quadrati nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,4%. Le metropoli con i rendimenti maggiori sono Genova e Palermo con il 6,7%, seguite da Verona con il 6,3%. Per quanto riguarda le quattro principali città del Paese, Milano fa segnare 4,5%, Torino 5,2%, Roma 5,0% e Napoli 5,1%. In pratica il rendimento tende a essere inversamente proporzionale ai valori di vendita. Tecnocasa conferma che gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di servizi perché garantiscono sempre una buona domanda di locazione. Le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione sono scelte per le loro potenzialità di rivalutazione. Ma oltre al rendimento puntuale l’investitore guarda anche al capital gain potenziale, un dato che però si può conoscere solo ex post. Dal 1998 al 2023, limitando l’esame alle grandi città italiane, risulta secondo il report una rivalutazione dei prezzi del + 46,8%. Quella che si è rivalutata maggiormente è stata Milano con +132,3%, seguita da Napoli con +75,4% e Firenze con +72,2%.

I costi di una casa da affittare

Si può aggiungere qualche considerazione a chiosa dei dati sopra citati. La prima è che si tratta di rendimenti lordi. Chi compra oggi una casa per investimento deve mettere nel conto i costi accessori dell’acquisto (eventuale agenzia, imposte, notaio e questo dando per scontato che si compri per contanti) e quelli relativi alla immissione sul mercato della casa (eventuale agenzia, ristrutturazione dell’immobili, arredo, soprattutto se la casa è piccola). Poi ci sono i costi legati al contratto di locazione: Imu (che si paga anche se al casa resta vuota), Irpef, spese condominiali straordinarie. Se può calcolare che tutto questo porti a un taglio del 40% del rendimento e a condizione che ci si sia sempre un inquilino che paghi senza saltare rate. Quanto al capital gain bisognerebbe mettere in conto il fatto che una casa affittata a lungo ben difficilmente si trova in buone condizioni e il prezzo di realizzo ne potrebbe risentire.

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