La normativa edilizia è complessa e stratificata, e soprattutto
si “incastra” con altre regolamentazioni, prima tra tutte con
quella relativa ai bonus edilizi. Le detrazioni, infatti, sono
certamente materia fiscale, ma quando sono riconosciute a fronte
della realizzazione di interventi edilizi, ciò che avviene in
cantiere impatta a cascata sulla fruizione dei bonus.
La novella più recente apportata dal legislatore al TUE (Testo
Unico Edilizia, DPR 380/2001) mostra tale funzionamento “a
incastro” in maniera cristallina. Si tratta del decreto Salva-Casa
(DL 69/2024), con cui l’Esecutivo ha scelto da un lato di
alleggerire le procedure di sanatoria per i piccoli abusi edilizi e
dall’altro di evitare alla radice il configurarsi stesso di un
abuso, potenziando le c.d. tolleranze, vale a dire quei casi in cui
uno scostamento tra titolo abilitativo e lavori effettivamente
realizzati non sono considerati violazioni edilizie.
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È proprio la “riscrittura” delle tolleranze ad essere in grado
di cambiare le carte in tavola anche per chi fruisce dei bonus
edilizi, senza che il Salva-Casa li menzioni mai direttamente.
Tuttavia, come vedremo, si tratta anche di effetti sui quali non vi
sono conferme da parte dell’amministrazione fiscale.
Le nuove tolleranze
In particolare, il decreto ha elevato la precedente franchigia
del 2%, fissata dall’art. 34-bis del TUE (c.d. tolleranze
costruttive), in misura inversamente proporzionale alla superficie
delle unità immobiliari, fino ad arrivare a consentire una
divergenza tra titolo e intervento eseguito pari al 6% per unità
inferiori ai 60 mq, limitatamente ai lavori avvenuti entro il 24
maggio 2024.
Sempre modificando l’art. 34-bis e sempre in relazione a
interventi pre-24 maggio, il Salva-casa ha aggiunto alla lista dei
lavori difformi dal titolo ma comunque tollerati (c.d. tolleranze
esecutive) una serie di fattispecie, tra le quali la mancata
realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le
irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme
ubicazione delle aperture interne.
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Gli effetti sul Superbonus
Il primo elemento di incastro tra Salva-Casa e bonus edilizi
riguarda la detrazione più famosa, il Superbonus (DL 34/2020, art.
119), e in particolare una delle sue cause di decadenza regolate
dal co. 13-ter, lett. b).
A norma di tale disposizione, infatti, l’aver realizzato
interventi in maniera difforme dalla CILAS comporta la non
spettanza della detrazione, che può essere così recuperata dal
Fisco con tutto ciò che ne consegue in termini di interessi e
sanzioni. Ciò, tra l’altro, vale per qualsiasi tipo di bonus,
poiché ai sensi dell’art. 49 del TUE questi non spettano nel caso
di interventi realizzati “in contrasto col titolo”.
Ma cosa accade se lo scostamento tra dichiarato e costruito
rientra nei nuovi limiti di tolleranza così come ampliati dal
Salva-Casa?
Il decreto, come detto, ha reso più largo il concetto di
difformità dal titolo, almeno per le opere realizzate entro il 24
maggio. In questo senso, la nuova disposizione in base alla quale
sono irrilevanti dal punto di vista della regolarità edilizia
alcuni scostamenti realizzati in cantiere, unitamente all’aumento
delle tolleranze costruttive in misura inversamente proporzionale
alla superficie dell’immobile, può risolvere molti casi di
difformità dalla CILAS, purché lievi, offrendo ampie tutele
difensive al committente che subisca una contestazione fiscale.
Bonus ristrutturazioni facilitato?
Accostando il Salva-Casa alla normativa dei bonus edilizi, si
scova un ulteriore effetto, più “nascosto” di quello appena
illustrato, e che apre ad ancora più dubbi.
Nel dettaglio, il Salva-Casa sembra comportare uno snellimento
procedurale per l’accesso al Bonus Ristrutturazioni (TUIR, art.
16-bis), almeno quando a richiederlo sono i condomini. Tale bonus,
infatti, in vigore senza scadenza e il cui risparmio fiscale
scenderà dal 50% al 36% a partire dal 2025, si applica in generale
ai lavori di manutenzione straordinaria, ma può essere attivato
anche per interventi di manutenzione ordinaria, purché siano
realizzati nelle parti comuni degli edifici condominiali.
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Ebbene, nella lista delle tolleranze esecutive “aggiornata” dal
Salva-Casa, spunta anche la “difforme esecuzione di opere
rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria”, sebbene
unicamente in relazione ai lavori realizzati entro il 24 maggio
2024. Ciò porta a pensare a una forma di “deregulation”, nel senso
che l’aver realizzato interventi sulle parti comuni agevolati col
bonus in maniera diversa da quella assentita (ma pur sempre
rientrante nella definizione di manutenzione “ordinaria”) non
comporta alcuna decadenza.
Tuttavia, in questo caso non è chiaro quanto detto effetto possa
essere concreto. Infatti, nella maggior parte dei casi non serve
alcun titolo abilitativo per la realizzazione di lavori di
manutenzione ordinaria. Si pensi al rifacimento di una facciata
(manutenzione ordinaria), per la quale non sembrerebbe possibile
considerare una tolleranza il non averlo realizzato in modo
“conforme”, data proprio l’assenza del titolo.
I limiti alle tolleranze
Gli intrecci fino a qui evidenziati, però, devono essere
bilanciati con i limiti che il Salva-Casa pone all’operare stesso
delle sue più ampie tolleranze. Queste, infatti, non possono
scattare se vengono limitati i diritti dei terzi, tra i quali può
rientrare il decoro architettonico degli edifici di tipo
condominiale.
Insomma, non è detto che gli scostamenti tra titolo e opere, per
quanto contenuti nelle nuove tolleranze, siano automaticamente
irrilevanti, e di conseguenza non è detto che siano “salvi” i bonus
collegati ai lavori.
Pertanto, per quanto sia corretto affermare che per effetto del
Salva-casa molti scostamenti si considerano di per sé sanati,
soprattutto nel caso dei condomìni è possibile che il meccanismo
non sia automatico, e che vadano prima rimossi gli ostacoli al suo
funzionamento.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it
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