Casa, prezzi e affitti ancora su nei prossimi tre anni: le stime di Nomisma per le città, da Milano a Roma #adessonews

Il numero di chi vorrebbe comprare casa non scende, quello di chi riesce a comprare sì. Si potrebbero così sintetizzare i risultati dell’analisi compiuta da Nomisma nel suo ultimo rapporto sul mercato immobiliare delle grandi città. Un mercato che vede da un lato transazioni in calo, ma dall’altro prezzi che salgono ancora quasi ovunque. Una rigidità dei prezzi che non meraviglia, stando a Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, che ricorda come già a seguito dello shock dei subprime e di Lehman nel 2008 le transazioni subirono un netto rallentamento ma i prezzi aspettarono quasi tre anni perché i proprietari si convincessero che per vendere dovevano abbassare le loro richieste. In aggiunta a tutto questo una parte della domanda potenziale di acquisto, frustrata sia dai prezzi ma ancora di più dai tassi dei mutui e dalla politica restrittiva delle banche, si riversa sulle locazioni. Comparto che però si trova in una fase di tempesta perfetta: cresce la domanda ma la disponibilità di case da locare si è ridotta, con il risultato che i canoni salgono ancor più dei prezzi di vendita. Per quanto riguarda questi ultimi, nell’ultimo semestre tutti i 13 mercati monitorati hanno fatto segnare un aumento, che va per il nuovo da +0,4% per Torino a +2,4% per Milano. Il capoluogo lombardo registra anche il miglior risultato semestrale per l’usato, con +2%. Su base annua però la performance migliore in generale è quella di Napoli, che con +3% supera di un decimo il capoluogo lombardo. Roma si è fermata al 2%.

L’incidenza degli affitti brevi

Per quanto invece riguarda i canoni di locazione Milano e Roma hanno fatto segnare nel semestre aumenti rispettivamente del 2,2 e del 2,8%, quote che salgono per entrambe le città al 5,2%. Il record degli aumenti spetta a Firenze, con +6,9%. Si tratta di un dato che consente di fare qualche considerazione sull’incidenza degli affitti brevi sul mercato delle locazioni: il capoluogo toscano è senz’altro la città, assieme a Venezia, dove il fenomeno è più presente e soprattutto in centro trovare un’abitazione da affittare con un contratto standard è un’impresa non agevole. Secondo Dondi però al di là dell’impatto sulla disponibilità di abitazioni gli affitti brevi stanno portando a una sorta di effetto emulativo sui canoni normali, facendoli salire; vale per tutti i maggiori centri, per Roma come per Milano, anche se in realtà nel capoluogo lombardo il fenomeno è ancora abbastanza circoscritto, visto che la quota di abitazioni destinate per gran parte dell’anno agli affitti brevi non supera l’1% dello stock residenziale. Il rendimento lordo di questi appartamenti, secondo stime di Nomisma, supera il 9% all’anno, a fronte del 4,9% degli affitti tradizionali, ma traducendo al netto, considerando quindi le spese di gestione, è facile verificare che le performance praticamente si equivalgono.

Le previsioni

Chi sceglie gli affitti brevi quasi sempre non lo fa per guadagnare di più, ma per avere la certezza di essere pagato e di riavere la disponibilità dell’immobile. La redditività lorda più elevata secondo i dati dell’Osservatorio si registra a Cagliari, con il 6,1%, la peggiore a Venezia città, con il 4,4%, anche se questo dato andrebbe quasi confinato nella teoria, visto che i proprietari prevalentemente affittano a turisti. La graduatoria del total return delle abitazioni (rendimento cumulato tra performance dell’affitto e rivalutazione immobiliare) vede Milano in testa con l’8%. Infine il capitolo previsioni. Se per le transazioni, grazie a una possibile ripresa delle erogazioni di mutuo, si stima che l’anno si chiuderà attorno a 700mila rogiti, in linea con il 2023, Nomisma per il triennio vede ancora un aumento delle quotazioni. La variazione cumulata per Milano è di 8,7% mentre per Roma di 7,9%. Nella media delle grandi città si arriva a sfiorare il 6%. Spingendosi più in là nel tempo però Dondi sottolinea che sul mercato immobiliare italiano incombono due grandi incognite. La prima è l’impatto della direttiva casa green, che potrebbe portare alla svalutazione degli immobili più vecchi e meno performanti dal punto di vista energetico. La seconda è la bomba demografica, con l’invecchiamento progressivo della popolazione, il calo dei residenti e la prevedibile diminuzione del fabbisogno di abitazioni.

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