Guida all’acquisto della casa: tasse, spese e agevolazioni #adessonews

Quando si compra casa le spese sono tantissime, ma facendo un po’ di attenzione è possibile ottenere notevoli riduzioni d’imposta, innanzitutto sfruttando il cosiddetto “beneficio prima casa“. Facciamo chiarezza su quali sono le imposte da pagare nel caso in cui si decida di comprare o vendere casa e quali agevolazioni si possono ottenere. Costi e spese per l’acquisto della prima casa

Quando si compra la prima casa occorre rispettare una serie di prescrizioni di legge che permettono di risparmiare notevolmente sul pagamento delle imposte, non solo quelle relative all’immobile ma anche quelle che si pagano sul capitale richiesto come mutuo per l’acquisto.

Le tasse sull’acquisto della prima casa

Le tasse sull’acquisto della prima casa sono le stesse che gravano su qualsiasi acquisto di immobili, cioè imposta di registro o Iva a seconda che si compri casa da privato o da impresa. Tuttavia, come vedremo l’ammontare di queste imposte viene notevolmente ridotto qualora si rispettino tutte le condizioni richieste dalla normativa.

Per poter usufruire dei benefici prima casa devono ricorrere contemporaneamente tutte le seguenti condizioni:

• l’abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto dell’acquisto. Oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (comprese quelle svolte senza remunerazione, le attività di studio, di volontariato o sportive). Nel caso in cui ti sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il tuo datore di lavoro; se invece sei iscritto all’AIRE come emigrato all’estero puoi comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli. Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile.
• Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Dal 2016 il requisito risulta soddisfatto anche se vendi questo immobile entro un anno dal rogito d’acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze, ad esempio, di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l’angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all’acquisto, dipendente dalla vendita. Ricorda che in ogni caso non devi possedere un altro immobile abitativo nel Comune in cui vuoi acquistare la prima casa, nemmeno se ti assumi l’impegno di venderlo entro un anno.
• Per ottenere le agevolazioni prima casa questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto di acquisto. In particolare, per l’ultimo punto si deve dichiarare espressamente l’impegno a vendere l’immobile entro un anno dall’acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.

Quando si perdono le agevolazioni “prima casa”?

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione usufruendo dei benefici prima casa possono essere perse, con la conseguenza che si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. Si possono perdere i benefici se:

• si dichiara falsamente di possedere i requisiti;
• non si trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto. Ricorda che se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza, e sai che non puoi rispettare l’impegno assunto nel rogito, puoi revocare la dichiarazione presentando un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell’imposta. In questo modo eviterai di pagare la sanzione del 30% e pagherai invece solo gli interessi e la maggior imposta. Se invece sono scaduti i 18 mesi (senza che siano arrivati atti di accertamento in merito) puoi fare comunque istanza all’Agenzia delle Entrate: così pagherai con “ravvedimento operoso“, cioè oltre a interessi e maggior imposta la sanzione ti verrà ridotta a seconda dei termini entro cui stai correggendo la tua situazione;
•  si vende o si dona l’abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell’anno se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza. Ricorda che per abitazione principale si intende l’immobile in cui tu o la tua famiglia hanno la residenza, quindi, non occorre rispettare tutte le condizioni necessarie affinché l’immobile sia anche prima casa. 

L’Iva sull’acquisto della prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa permettono un risparmio consistente anche in termini di Iva che si applica sempre al posto dell’imposta di registro qualora:

• si compri casa da imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati che hanno terminato la costruzione o la ristrutturazione da meno di 5 anni oppure anche se sono già trascorsi 5 anni, se il venditore sceglie di applicare in ogni caso l’Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• il venditore sceglie di applicare l’Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare) per l’acquisto di alloggi sociali.

In entrambi i casi, l’acquirente deve pagare:

• l’Iva agevolata al 4%;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro l’una, per un totale di ulteriori 600 euro.

E’ bene sottolineare che nel caso di acquisto di un immobile abitativo sul quale si versa l’Iva, l’imposta viene calcolata sul prezzo d’acquisto, che è solitamente molto più alto del valore catastale utilizzato come base imponibile in caso di acquisto su cui si versa l’imposta di registro.

Inoltre, in caso di vendite soggette a Iva, salvo situazioni particolari, si devono versare anche l’imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.

Il calcolo dell’imposta di registro

Se il venditore è un privato o un’azienda che non applica l’Iva, le imposte da versare saranno:

• l’imposta di registro del 2%;
• le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, pari a 50 euro l’una per un totale di ulteriori 100 euro.

La differenza sostanziale, rispetto all’applicazione dell’Iva è che la base imponibile è il valore catastale dell’immobile. Infatti, a determinate condizioni, è possibile utilizzare il sistema del prezzo-valore che non considera il prezzo di vendita pattuito ma per calcolare la base su cui applicare l’imposta di registro utilizza la seguente formula:

rendita catastale x 1,05 x 110 = valore catastale per l’applicazione dei benefici prima casa.

Inoltre, per vendite soggette a imposta di registro, l’importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Fortunatamente però non sono dovute l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

Quando si può applicare il prezzo-valore?

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti prima casa);
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
• le parti indichino nell’atto l’importo pagato per l’acquisto.

Oltre alla riduzione delle imposte da versare, si ottiene anche una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate che non può effettuare accertamenti del valore castale a meno che le parti non abbiano occultato parte o del tutto il prezzo pagato per l’acquisto.

Inoltre, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

Il calcolo delle tasse per l’acquisto della prima casa

Pensiamo a un appartamento che viene venduto come prima casa per 250 mila euro e che ha una rendita catastale di 700 euro e facciamo i conti delle imposte nelle varie situazioni:

• Acquisto da privato con applicazione del sistema prezzo valore: l’imposta di registro viene calcolata su 80.850 (700 x 1,05 x 110) e ammonta a 1.617 euro.
• Acquisto da privato senza applicazione del prezzo valore: l’imposta di registro viene applicata ai 250 mila euro ed è pari a 5.000 mila euro (2% di 250.000).
• Le imposte ipotecaria e catastale in entrambi i casi sarebbero di 100 euro complessivi.
• Acquisto da impresa: l’Iva viene calcolata su 250 mila euro ed è pari a 10.000 euro (4% di 250.000), cui si sommano 600 euro di imposte di registro, catastali ed ipotecarie e 320 euro di imposta di bollo e tassa ipotecaria.

Ricapitolando il nostro esempio:

Le tasse sulla seconda casa

Quando si compra casa le imposte da versare cambiano non solo in base al valore dell’immobile ma anche se, chi lo vende è un’impresa costruttrice o un privato e se chi acquista può utilizzare le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l’Iva, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria. L’imposta di registro sulla seconda casa

Se la casa viene acquistata tra privati o da un’impresa di costruzione che vende l’immobile che ha costruito o ristrutturato dopo 5 anni dal termine dei lavori, sull’acquisto si deve versare l’imposta di registro pari al 9% più le imposte ipotecarie e catastali pari a 50 euro l’una per un totale di 100 euro.

Inoltre, per vendite soggette a imposta di registro, l’importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Fortunatamente però non sono dovute l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.