Criteri di agibilità nel Salva Casa: novità e cambiamenti #adessonews

Il ciclone Salva Casa ha avuto un forte impatto sul Testo Unico dell’Edilizia, fermo ormai al 2001, salvo pochissimi ritocchi. Tra le varie sezioni oggetto di modifica, può affermarsi che quella riguardante i criteri di agibilità (articolo 24 del TUE) è stata tra le più corpose, stante l’introduzione con il Decreto Salva Casa di ben 3 nuovi commi: 5-bis, 5-ter e 5-quater.

Abitabilità ed agibilità: due facce della stessa moneta

Alcune premesse sono d’obbligo per avere una chiarezza di insieme sul tema oggetto di modifica del Decreto Salva Casa. Prima del TUE esistevano due certificati:

1. certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale;
2. certificato di agibilità per quelli non destinati alla residenza.

Con l’introduzione del Testo Unico, tale distinzione è venuta meno, unificati nel solo certificato di agibilità, sino ad arrivare al Dlgs. N. 222/2016 che ha introdotto la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), un’autocertificazione inviata al Comune direttamente dall’intestatario della pratica, utilizzando lo sportello telematico del SUAPE.

Ciò detto, i requisiti per ottenere il certificato di agibilità sono ben precisi:

• dimensioni minime delle stanze;
• illuminazione e finestre;
• conformità degli impianti alle normative vigenti: impianti elettrici, impianti di riscaldamento;
• conformità statica dell’edificio;
• altezza minima degli edifici;
• altri parametri che assicurano che l’immobile sia un luogo salubre e abitabile.

Cosa cambia per i criteri di agibilità dopo il Decreto Salva Casa?

Detto questo, il Decreto Salva Casa interviene proprio su alcuni dei già menzionati requisiti (altezza minima e dimensioni minima dell’appartamento), avendo l’obiettivo dichiarato di rendere maggiormente utilizzabile e fruibile il patrimonio immobiliare italiano, cercando di recuperare tutte quelle situazioni al limite che ora, a seguito della modifica, possono godere del requisito dell’agibilità e quindi essere legittimamente utilizzabili nonché oggetto di locazione o compravendita.

La Legge n. 105/2024 (quella, cioè, che ha convertito in legge il Decreto Salva Casa), consente quindi al tecnico abilitato responsabile del progetto di asseverarne la conformità alle norme igienico-sanitarie (per ottenere l’agibilità), anche in presenza dei nuovi requisiti introdotti dalla modifica legislativa.

Altezza e dimensioni minime dell’immobile

L’articolo di riferimento per entrambe le modifiche è il 24 del TUE, con la nuova formulazione introdotta dal comma 5-bis.

Il primo parametro ad essere stato modificato è quello relativo all’altezza minima, la quale passa dai vecchi 2,70 metri ai nuovi 2,40 metri. Tale riduzione ha certamente un impatto immediato soprattutto sulle mansarde e i sottotetti, i quali possono presentare soffitti inclinati che riducono l’altezza in alcune parti dell’ambiente: in questi casi la normativa prevede un calcolo dell’altezza media. Restano invece fermi a 2,40 metri gli ambienti come i corridoi, i disimpegni, i bagni, i gabinetti e i ripostigli, già regolamentati in tal modo dalla legge.

Altro elemento oggetto di modifica di grande utilità pratica è quello relativo alle nuove dimensioni dei monolocali. La modifica è intervenuta sia per i monolocali destinati all’uso di una persona singola, passando dai vecchi 28 metri quadrati ai nuovi 20 metri quadrati, sia relativamente ai monolocali per due persone, passando dai vecchi 38 metri quadrati ai nuovi 28 metri quadrati.

Tali nuovi criteri, però, per poter essere utilizzati devono coesistere con dei “fattori prestazionali c.d. compensativi”, requisito richiesto dal Consiglio Superiore della Sanità, necessari a garantire una adeguata ventilazione e garantire il benessere degli occupanti.

Criteri di agibilità nel Salva Casa: l’adattabilità e gli altri limiti previsti

Proprio per tale motivo il Decreto Salva Casa ha previsto, con l’introduzione del comma 5-ter, sempre all’interno dell’articolo 24 del TUE, che le deroghe di cui al precedente comma sono possibili sono se è soddisfatto il requisito dell’adattabilità. Ciò comporta che l’asseverazione del tecnico prevista dalla legge, qualora volesse utilizzare i nuovi parametri fissati dal Decreto Salva Casa, deve provare che l’immobile soddisfi almeno una delle seguenti condizioni:

1. “i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
2. è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari”.

In pratica quello che chiede la legge è che, a fronte di una ridotta dimensione della stanza sia in termini di altezza sia in termini di metratura, sia comunque garantita la salubrità micro-climatica dell’ambiente con tali “fattori compensativi”.

A chiusura del pacchetto di modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, è stato previsto il nuovo comma 5-quater, il quale stabilisce che “Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente”. La norma di chiusura prevista era certamente necessaria, poiché è possibile che vi siano necessità specifiche (si pensi ai beni sottoposti a tutela paesaggistica o storica, oppure ai piccoli comuni che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale) dove è necessario derogare alle novità introdotte.